近藤正宏

こんどうまさひろ

近建築設計室(KON Architect Office)

[ 浜松市中区 ]

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コラム

 公開日: 2018-05-16 

不動産の「無価値化」 は時代の流れか…。

★この記事は2005年1月から書いているメインブログの抜粋となります。
(※容量の関係で、内容は一部の場合もあります。)
不動産の「無価値化」 は時代の流れか…。

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SNSをしていると…これは! という情報が飛び込んで来ることがあります。

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「タダでも欲しくない」不動産が日本中で増え続けている 2018年5月13日 7時0分

 不動産市場は高騰を続ける首都圏の“局地バブル”に踊らされて狂乱状態となっているが、全国を見渡せばタダでも売れない空き家や無価値となったマンションなどが溢れ、その波はジワジワと都市部に押し寄せている。住宅ジャーナリストの榊淳司氏が、そんな歪な不動産の価値観について警鐘を鳴らす。

 * * *
 今、日本では有史以来の大きな変化が起きようとしている。

 従来、日本人が持っていた不動産に対する価値観が崩壊してしまったのだ。それを象徴する現象が「無価値化」。つまり、不動産に価値が見出されなくなった。「タダでも欲しくない」不動産が、日本中で増え続けている。

 ネットを見ると「タダでいいからこの不動産をもらってください」という情報をいくらでも見つけることができる。あるいは、ほぼタダ同然の価格で不動産を譲りたいという物件を集めたサイトもある。「空き家 無料」、「家いちば」、「空き家バンク」、「田舎の生活」などのワードで検索すれば容易に見つかるはずだ。

 私が見る限り、日本の土地の8割から9割は、ほぼ換金価値がなくなっている。たとえ日本の首都である東京であっても、遠隔の郊外に行けば「100万円でも買い手がつかない」と判断できる古屋を見つけることができる。あと10年もすれば、多摩ニュータウンの老朽マンションも、そういうカテゴリーに入ってくる可能性がある。

 そういった不動産も、いちばん高い時には5000万円前後の価格で売買されていたことだってあるのだ。

 いったいなぜ、こんなことになってしまったのか?

 私たちがよく使う「一生懸命」という言葉は、誤用から生まれた。元々は「一所懸命」なのだ。意味は、「ひとつの不動産を得たら、命をかけても守り抜く」ということ。それが、日本人が持っていた不動産に対する伝統的な価値観だった。

 今の40代以上の世代なら思い当たるだろう。これよりも上の世代は、それこそ命をかけてマイホームを獲得しようとした。35年ローンという、今の価値観で見れば信じられないような長期間の金融的な拘束を受け容れてでも、マイホームを購入しようとしたのだ。

 しかし、すでに時代は変わってしまった。日本の中でも、35年ローンでマイホームを購入しようとしているのは、都心部に生活拠点を求めるほんの一部の給与所得者だけになってしまった。

 それ以外に生活拠点をもつ大多数の日本人にとって、贅沢さえい言わなければいまや住宅はタダ同然で手に入る状態になってしまったのだ。

 これはまさしく、日本という国で稲作が始まり、不動産に経済的な価値を見出されて以来の大転換ではなかろうか。

 そもそも、この国における不動産=土地の価値は農業が原点だ。不動産=土地から米を始めとした農作物という価値が生まれることで、その土地自体の経済価値が発生した。

 産業の中心が農業から工業や商業に移った後も、増え続ける人口を収容できる不動産=住宅の価値は上昇し続けた。もちろん、店舗や工場などに使われる不動産への需要は拡大した。当然、その経済的な価値も増幅する。「不動産の価値は下がらない。必ず上昇する」という、いわゆる「土地神話」は、そういう過程で生まれた。

 今、人口は増えていない。減り始めた。しかし、都心部では世帯数という住宅需要は増え続けたので、住宅の価値は下がらなかった。首都圏の都心部では建築コストが上昇したことと、人々の思惑によってマンションの市場価格は上がってしまった。

 一方、遠隔郊外や地方では、世帯数という住宅需要が増えない。人口自体は減少し続けている。さらにインターネットの普及により物を売る店舗の必要性が減少した。物を作る工場などの設備も、世界の工場と化した現代中国の出現によって必要性が薄れた。すなわち、日本全体で不動産に対する需要が著しく減退した。もとより、食料を生産する農業の必要性も、貿易の自由化によって縮小してしまった。

 日本の不動産=土地に対する需要は、この20年で著しく減少したと言っていい。それが、遠隔郊外や地方の不動産の「無価値化」につながっている。

 日本の少子高齢化や人口減少には歯止めがかからない。この大きな流れがある限り、日本中の不動産の「無価値化」が進行する。

 私の知り合いの秋田県人は、親が残した田舎の田畑と家屋の処理に苦悩している。熊本県人は、間もなく相続することになる同様の不動産の処分について、私に相談を持ち掛けた。ブログ読者の新潟在住者は、商店街の店舗を無料で譲り受けてリサイクルショップを経営している。

 私は東京23区の新築マンションの建築現場をくまなく調査している。ここ数年で強く感じることは、商店街の衰退。シャッターを下ろした店舗が7割以上を占める商店街が多い。仮にそういった店舗を無料で手に入れても、採算の取れる経営ができるとは思えない。可能性があるとすれば、せいぜい飲食店の類だろう。

 そういう店舗は、商店主の住居と兼用している場合も多かった。しかし、かなり手狭で不動産的な価値も乏しい。いくつかまとまればマンションとして再生できる。現に「○○マーケット」的な大きな店舗だったところは、徐々にマンションになっている。

 今後、そういった10坪前後の狭小不動産は、どんどん無価値化するはずだ。

 一方、東京の都心エリアを中心とした不動産の局地バブル現象は、今も続いている。新築マンションの坪単価が1000万円などという、非現実的な現象が発生している。特に、五輪開催で浮かれた湾岸エリアのタワーマンションは、もはや「狂乱」といっていい状態。金利の上昇やリーマンショック級の事件、あるいは大きな地震でも起きれば、たちまち幻想は崩壊してしまうことが目に見えている。

 日本の大半のエリアでは不動産の「無価値化」。そして、ごくごく限られた場所では狂乱の「局地バブル」。この国の不動産市場はやや不健全だ。それは日本人が「一所懸命」というDNAの呪縛を脱する、産みの苦しみなのかもしれない。
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街中や郊外を車で走っていても、空き店舗が多いと感じます。

不動産の「無価値化」… 家賃を払ってまで借りたくないというのは、時代の流れでしょうか…。
上記の様に、現実的にそういう状況になりつつあることを知って、驚いています。 と同時に、やっぱりそうかとも思いました。

一方で、最近TVコマーシャルをしている建売業者の 『○○○グループが目茶目茶な売り方をしていて困っている…。』
とはいくつかの不動産屋さんから聞いた話です。

不動産屋さんの情報誌で、建売物件ばかりが大量に入っていたのを見た時、これは異常だと感じました。
そのほどんどが○○○グループだとのこと…。

人口が減っている状況で、従来の様に住宅やアパートをバンバン建てるやり方は、今後は通用しないと思われます。
このことは10年以上前からずっと思っていたことですが、何だかそのまま続いて来ていてとても不思議でした…。

需要と供給のバランスが、いよいよ崩れる時期が到来したかもしれません。

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