コラム

 公開日: 2015-09-11 

相続した不動産を売るか?貸すか?

いつもコラムをご覧いただきありがとうございます。
『家族の未来をつくる相続対策・遺言のプロ』の永井宏樹です。

8月末に仲間の行政書士4人で、相続・遺言の合同相談会を開催しました。
2日間で12名の相談を頂きまして、本当にありがとうございました。

相談の内容としては、
・遺言作成に関すること
・不動産の相続、贈与に関すること が多かったように思います。

不動産の相続に関することでは、
「相続した不動産を売るか?貸すか?」といった相談を受けることがあります。
空家等対策特別措置法が施行されたこともあり、関心が高まっている分野かと思います。

今回のコラムでは「相続した不動産を売るか?貸すか?」について
前回のコラムの単利・複利も含めて考えて見たいと思います。

相続した不動産を売るか?貸すか?

なるべくシンプルに考えるため
1,000万円の更地(標準的な土地)を売った場合と貸した場合では、20年後現金価値はどちらが多いか?で考えてみます。

◇ 土地を貸す場合
〈条件〉
・土地を固定資産税の3倍の賃料で貸す(標準的な賃料)
・不動産の価値と賃料は、20年間変わらない
・20年後に現在の地価と同じ1,000万円で売却する

年間の賃料は、固定資産税の3倍なので2倍分が収入になります。
固定資産税評価額は、概ね時価の7割で、固定資産税・都市計画税が評価額の1.7%なので
1,000 × 0.7 × 0.017 × 2倍 = 23.8万円

毎年23.8万円が入ってくるので、利回りで言うと単利2.38%と言うことでしょうか。

20年間では 23.8万 × 20 = 476万円 の賃料収入があります。

20年後、1,000万円で土地を売却すると
現行の法律で考えて譲渡所得税や仲介手数料などで25%ほど税金等が掛かりますので
1,000万円 × 0.75 = 750万 が手元に残ることになります。

合計して 476万 + 750万 = 1226万円 の現金が手元に残ることになります。

◇ 土地を売却する場合
〈条件〉
・土地をすぐに1000万円で売却する。
・売却代金を年率3%(複利)で運用する。

土地を売却すると、上記の通り750万円が手元に残ります。
その750万円を20年間、年率3%で運用する。

750万 × 1.03の20乗 ≒ 1354万円 になります。

年3%で運用できなくても、金利が高いローンなどを繰り上げ返済しても同じような効果があります。
※今回の計算では、利息や賃料に掛かる所得税等は考慮に入れていません。


上記の計算は、ほぼ机上の空論ですが、考え方として参考にして頂ければと思います。

まとめ

実際の場合には、
・不動産の価格動向
・金利の行方
・法律や税制の改正 など20年後のことはが分からないので難しいです。

そして不動産には、思い入れや歴史も付きものですのでより難しくなります。
自分の土地についても『所有し続けるのか』『整理するのか』一度考えてみてはいかがでしょうか?


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