コラム

 公開日: 2016-05-27 

相続財産を売却して分ける場合の注意点(換価分割)

いつもコラムをご覧いただきありがとうございます。
『家族の未来をつくる相続対策・遺言のプロ』の永井宏樹です。

前回のコラムでは、重要な財産ほど分けにくいと書きました。
自宅や価値のある財産など、重要な財産ほど慎重に手続きをしなければいけません。

そこで今回は、前回のコラムでの
① 自宅(土地・建物)を売却し、現金にして分ける。(換価分割)
についての注意点を書いて見たいと思います。

この内容だけでもコラムがいくつも書ける内容なので、おおまかに書いて見たいと思います。

亡くなった人の名義のままでは売却できない


大切な不動産

相続人である静岡一郎・次郎は、
静岡太郎の相続財産である自宅を売却し現金にしたあと半分ずつ分けることにしました。

しかし、静岡太郎名義のままでは、売却ができません。
名義は、どうすればいいのでしょうか?

代表者が相続するか?共有にするか?


方法としては、一人が代表者して相続する方法と共有名義にする方法があります。
どちらにもメリット・デメリットがあります。

◇ 共有で相続する場合
メリット
どちらも不動産の権利を半分持ちますので権利関係は分かりやすいです。

デメリット
売買価格・売却時期・土地の境界・契約など、全て一郎・次郎2人の合意が必要になります。
平等ではある反面、ほとんどの手続きを2人共でやらなければいけないため煩雑になりがちです。
特に現に住んでいる建物等ですと、ローンや住替えの関係で、売却時期・売却代金で2人が合意できない場合もあります。

◇ 代表者が相続する場合(他の相続人には、代償金として支払う)
メリット
・売却の手続きを、代表者単独で進めることができます。
・マイホームを売ったときの特例や小規模宅地の特例等の特例を活用することで、相続税や譲渡所得税を下げることができる場合がある。

※各種の特例には、それぞれ要件があり改正されることもあります。
 売却時には、法改正を含め専門家へ相談・確認することをおすすめします。

デメリット
・他の相続人に、いくら渡せばいいのかが難しい(売買代金の半分?手残りの半分?)
・代表者が積極的に売却活動をしてくれないことがある(特に住んでいると)

代表者が相続し、売却後代金を分割する場合には、遺産分割協議書等にしっかりと記載をしておかないと贈与とみなされる場合もあるので注意が必要です。


相続した不動産を売却する場合には、売却方法・売却時期等で手元に残るお金が増減することがあります。
相続人同士が納得したうえで、少しでも有利な方法を選択できるようにしたいですね。


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