コラム

 公開日: 2016-09-02 

相続税申告における土地の評価

いつもコラムをご覧いただきありがとうございます。
『家族の未来をつくる相続対策・遺言のプロ』の永井宏樹です。

日の落ちのも早くなり、朝夜は少し涼しくなってきました。
下の子も1歳になり、キャンプにでも行きたいなぁと思っております。


相続税は、亡くなられた方の遺産総額に各相続人ごとに税率を掛けて計算されるため、遺産総額が多ければ当然相続税も高くなります。

その遺産総額は、財産評価基本通達をもとに計算されるのですが、ここで問題になるのが土地の評価です。

何回も書いていますが、土地は同じものがない個別性の高い財産です。
一つの土地を評価した場合、同じ価格になるのは2割ぐらいで8割は違う価格になるとも言われています。

当事務所では、自分のお客様や税理士様から依頼され不動産評価のサポートもしているため、年間多くの土地の評価に携わっています。
当事務所で土地評価のサポートをして、3000万ほど評価額が下った事例もあります。

私の感覚になりますが、土地の評価は評価する人によって全体で2〜3割は違ってくると思います。
総額1億円の土地であれば、2千〜3千万円ほど評価する人によって違うことになります。

相続税が10%でも200〜300万の違いですから大きいですよね。

私が土地の評価に興味をもった理由

私が不動産手続きや測量をメインの業務にしていたころ、お世話になっていた方から自宅の贈与について相談を受けました。

その土地は、住宅街の一角にある土地で約60坪
路線価から言って約1,000万円ほどの評価の土地でした。(その持分2分の1)

測量や登記もしていたこともあり『税理士に相談してみますね!』といって、何人かの税理士に見積りを依頼してみました。

税理士には、土地の登記簿・公図・贈与される人などの情報や必要資料を添えて
『贈与税の申告費用と贈与税の概算額を教えて下さい。』とメールをしました。

すると、

贈与税の申告費用はどこもほぼ一緒だったのですが、贈与税の概算額が税理士によって大きく違ったのです。(その額約10万円)
贈与税額は、誰が計算しても同じと思っていた自分は少し驚きました。

※贈与税の土地の評価は、相続税の土地の評価方法と同じです。

なぜ、違いがでるのか?

いま思うと見積りを依頼した土地は、道路と敷地に高低差がある土地でした。(約1m)
高低差がある土地は、減額される可能性があるため、そのためだと分かりました。

贈与税は、税率が高いため評価額の違いが贈与税額に大きな影響を及ぼします。

また、相続の研修や本を読んでいると、私が今までやってきた業務が土地の評価に役立つことが分かってきました。

相続税の申告でも

このように土地の評価は、相続税・贈与税を計算するうえで大きな影響を及ぼします。
相続税の申告費用であれば相見積りをすることも可能ですが、相続税額まで出してもらって比較することはできません。(相続税額を出してもらったら業務が終わってしまいます)

『相続税の申告費用+相続税の額』が少ない税理士に依頼できるのが1番ですが、実際にはそこまで比較検討できないのが実情です。


地主様の相続税申告であれば、土地の評価に強い税理士に依頼するのが1番です。
当事務所でも紹介することが可能ですので、お気軽にご相談ください。
※土地の評価は、当事務所がサポートします。

次回からのコラムでは、なぜ土地の評価が違うのかを書いてみたいと思います。


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