コラム

 公開日: 2016-09-09 

似た土地でも評価額は違う

いつもコラムをご覧いただきありがとうございます。
『家族の未来をつくる相続対策・遺言のプロ』の永井宏樹です。

前回のコラムでは、相続税の計算で土地を評価した場合、
多くの場合『税理士によって土地の評価額が違う』と書きました。

今回からのコラムでは、なぜ人によって土地の評価が違うのかについて書いていきたいと思います。

面積も形も同じ土地の評価は?

1つの道路に面する3つの土地が、全て面積・形が同じだった場合
これらの土地の評価額は、全て同じになるのでしょうか?

土地の評価1

〈3つの土地の概要〉
道路・・・南面に路線価(10万/㎡)の公道に接する
面積・・・300㎡
地形・・・10m×15mの長方形
用途地域・・・第一種住居地域

〈3つの土地の相違点〉
A地・・・普通の宅地
B地・・・田(道路から1m低い)
C地・・・道路から全体が1m高い

同じ形・面積でも評価方法は違う

同じ路線価・同じ面積・同じ形の土地でも、評価は違ってきます。

〈A地の計算〉
路線価×面積で計算します。
10万×300㎡=3000万円

〈B地の計算〉
路線価×面積から造成費を引いて計算します。 詳しくは こちら
※造成費は、県ごとに単価が決まっていますが、
何㎥土を入れるか? 擁壁が何m必要か? 地盤改良が必要か?
などは、税理士が考え計算しなければいけません。

〈C地の計算〉
高低差が1mあることには、明確な計算方法がありません。
1mの高低差が『利用価値が著しく低下している宅地』に該当しているを税理士が判断し減額するかを判断します。

その他、利用価値が著しく低下している宅地に該当する可能性がある事項は
・電車がすぐそばを通っている
・近くに墓地等がある
・近くに臭気を発する施設がある(ゴミ処理場など)
などがありますが、明確な基準がある訳ではないので税理士が個別に判断しているのが現状です。

土地の評価には、アバウトな部分が多い

上記のように土地の評価には、評価する人が個別に判断する項目も多く含まれます。

『行列ができる法律相談所』というテレビ番組で、弁護士の見解が分かれるように、土地の評価でも評価する税理士によって判断が分かれてしまうのです。

税理士は、不動産の専門家ではないので減額要素をしっかりと理解しておらず、保守的に評価することも少なくありません。

依頼人自身で土地の評価をチェックすることは難しいです。
セカンドオピニオンに相談することも良い選択肢だと思います。
当事務所でも、土地の評価を減額できないか等のチェックも行っております。


来週9月18日(日)は、第6回の相続・遺言の無料相談会の開催日です。
今回は、月見の里学遊館で行います。
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袋井相続FPサポート ながい事務所

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