コラム

 公開日: 2013-10-11  最終更新日: 2014-07-18

相続における土地の価格(一物四価)

いつもコラムをご覧いただきありがとうございます。
『家族の絆を守る相続・遺言のプロ』の永井宏樹です。

今回は、土地の価格について書いてみたいと思います。
土地の価格は、相続の現場でも色々な場面で問題になって来ます。
『実家の土地っていくらするの?』
『あの土地売ったらいくらになるんだろう?』
『あの土地と同じ位の現金が欲しい』
『田んぼなんて価値がないらしいよ』 などなど

今回は土地価格の基本『一物四価』についてです。
『一物四価』は、何となく聞いたことがある言葉ではないでしょうか?

では説明します。

一物四価とは(価格水準)

◇ 実勢価格(80%〜120%)
実勢価格とは、一般の不動産取引で売買される価格といい時価・市場価格とも言われます。

〈実勢価格の特徴〉
『このあたりは、一坪20万円だから1,000万円』と言うように簡単に計算出来なくなっています。
土地の個別要因(道路向き・日当り・形状等)や景気の影響を強く受け、価格が上下します。

実勢価格(時価)については、別のコラムで詳しく書きたいと思います。


◇ 公示価格(100%)
国や都道府県が公表している土地の価格になります。
地価公示価格・・・国土交通省が毎年1月1日時点の地価を3月下旬に公表しています。
基準地価格・・・都道府県が毎年7月1日時点の地価を9月中旬に公表しています。
公示価格は、こららからご覧いただけます。 土地総合情報ライブラリー

〈公示価格の特徴〉
2名の不動産鑑定士が関与し、適正な金額を出していると言われていますが、
・公表されている地点が少ない
・標準的な土地を使って評価しているため、個別的要因が強い土地には不向き
などの短所もあります。


◇ 相続税評価額(80%)
相続税や贈与税の計算の基礎となる価格をいいます。
毎年1月1日時点の価格を7月1日に公表されます。
路線価や倍率表は、路線価図・評価倍率表 から見ることができます。

〈相続税評価額の特徴〉
路線価地域と倍率地域に分けて計算しますが、それぞれ計算方法や解釈が複雑で
土地によって、10人の税理士がいれば、10個の評価額が出てしまうと言われています。


◇ 固定資産評価額(70%)
固定資産税の計算の基礎となる価格です。
1月1日時点の価格で、3年ごとに見直しが行われます。

〈固定資産評価額の特徴〉
3年ごとの見直しのため、金額が古い場合がある。
農地・山林等は、評価額が低く抑えられているため実勢価格と開きがある場合がある。

※()内は、公示価格を100%としたときの大まかな水準になります。

土地の価格まとめ

土地の価格は『一物四価』や『一物多価』といって多くの価格が存在します。
各価格の特徴を理解して、適切に使用することが大切です。

プロからの一言

よく『現金でもっているより、不動産(土地)にした方が節税になる』と言われます。
これは、実勢価格1億円の土地を1億円の現金で購入すると
相続時、現金であれば1億円で評価されたものが、土地に変わることによって相続税評価額約8千万円で評価され、2千万円分の価格が節税されたことになるからです。


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