コラム

 公開日: 2013-10-25  最終更新日: 2014-07-18

不動産の時価の計算方法(相続の現場で)

いつもコラムをご覧いただきありがとうございます。
『家族の絆を守る相続・遺言のプロ』の永井宏樹です。

前回まで2回に分けて相続における不動産の価格についてお話してきましたが、
今回は、いままでも何回か出てきた時価(時勢価格)について書いてみたいと思います。

相続の相談を受けていると、不動産の価格をよく聞かれることがあります。
正直、困ります・・・

相続において時価が必要となるケース

「相続税評価額が高すぎる、時価はもっと安いはずだ!」
「1,000万円で売却できる土地が欲しい」
「自宅の土地に見合った現金が欲しい」
「遺産を平等に分けたい」  などなど

時価とは

国税庁の財産評価基本通達では、
「時価とは、それぞれの財産の現況に応じ、不特定多数の当事者間で自由な取引が行なわれる場合に、通常成立すると認められる価額をいう」

簡単に言うと『一般の市場で、通常売買される価格』と言うことになります。

時価の計算方法

◇ 不動産鑑定士に鑑定評価してもらう

不動産鑑定士に鑑定評価書を書いてもらい、土地を評価します。
公示価格等を計算している不動産鑑定士ですので、プロの目で評価をしてくれます。

〈メリット〉
国家資格をもった鑑定士が評価しますので、相続人間で納得が得られやすい。
〈デメリット〉
鑑定費用が掛かる。
実際に売買できる価格と開きがある場合がある。


◇ 固定資産税評価額・相続税評価額から計算する

通常、固定資産評価額は時価の7割、相続税評価額は時価の8割とされているので
下記の計算式で割り戻します。
・ 固定資産評価額 ÷ 0.7
・ 相続税評価額 ÷ 0.8  これで概算の時価が計算できます。

〈メリット〉
比較的簡単に計算ができる。
〈デメリット〉
相続税評価額は、計算する人によって価格が違う。(計算が難しい)
固定資産評価額は、農地・山林等の価格が極端に安くなっている場合がある。


◇ 不動産屋に査定してもらう

不動産屋に土地を査定してもらい土地を評価する方法です。
通常、『地元の不動産屋』『大手の不動産屋』など分けて、3社位に査定してもらうといいでしょう。

〈メリット〉
実際に売買できる金額に近い評価ができる。
〈デメリット〉
わざわざ頼みにいくのが大変
景気の影響をもろに受けやすい。

時価のまとめ

時価は、算数のように答えが1つではなく、幅(ストライクゾーン)があるものです。
相続人間で「どの評価が納得できるのか?」よく話し合いましょう。

プロからの一言

相続において不動産の価格が問題となるケースは、決して珍しくありません。
しかし、実際には別の問題(介護・生前の贈与・親の愛情)が根底にあることも多いです。
不動産の価格も重要ですが、問題の本質も見極めたいものです。


当事務所でも不動産価格について相談にのっております。
不動産屋・不動産鑑定士とも知り合いがおりますので、色々と相談する必要がありません。

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