コラム

 公開日: 2013-11-01  最終更新日: 2014-07-18

相続における建物の価格(評価)

いつもコラムをご覧いただきありがとうございます。
『家族の絆を守る相続・遺言のプロ』の永井宏樹です。

前回まで相続における土地の価格(評価)について
『土地の評価は複数ある』 『相続における評価は』 『時価とは』 と書いてきました。

今回は、建物の評価について書いてみたいと思います。

相続税申告における建物の評価は

相続税評価額 = 固定資産評価額 × 1.0  となっています。

簡単にいうと、相続税評価額は固定資産評価額と同じということになります。
※ 贈与に関しても、基本的に固定資産評価額を使って贈与税を計算します。

建物の固定資産評価額とは

固定資産評価額は、市役所が完成時に調査し、評価額が決定されますが、
通常、建築価格の40%~60%と言われています。

つまり、2,000万円で建てた建物が、
相続税評価額では、約1,000万円で評価されるということです。(遺産総額が減れば、節税になる?)

貸家の場合(アパート等)

相続税評価額 = 固定資産評価額 × ( 1 - 借家権割合 × 賃貸割合 )
※ 借家権割合は、一部を除いて全国的に30% 賃貸割合は、入居率とお考えください。

〈計算例〉
アパートの固定資産税評価額  2,000万円
入居率  90%

2,000万円 × ( 1 - 0.3 × 0.9 ) = 1,460万円

入居率が低いと、相続税評価額が高くなってしまいます。
(家賃収入が入らない上に、相続税が高くなり踏んだり蹴ったりです。)

その他の評価

・ 建築中の家屋の評価
・ 門、塀等の設備
・ 庭園設備(庭木、庭石、あずまや、庭池等)
・ 構築物
上記の構造物も評価の対象となっていますが、
実務上、あまり使われていないようなので今回は省略します。

建物評価のまとめ

上記に書いた内容は、あくまでも相続税申告における評価です。
遺産分割協議では、固定資産評価額を使わなければいけないわけではありません。
(減価償却した価格や収益還元方式で評価されることもあります。)

新築して間もない建物などは、建築価格に比べ、固定資産評価額が低く評価されているため
相続人間で争いになることがあり注意が必要です。

プロからの一言

建物は 『建った時点で、評価額が建築価格の半分になる』 と書きましたが、
通常、築浅の建物でも売却価格は、建築価格を大きく下回ります。
売却価格(換金価格)が下がるのですから、評価額が下がるのも当然です。(節税ではない!?)

次回は、『不動産を使っての節税について』書いてみたいと思います。

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