コラム

 公開日: 2014-07-25  最終更新日: 2014-08-06

相続対策のアパートはいくらで売れるのか?

いつもコラムをご覧いただきありがとうございます。
『家族の絆を守る相続・遺言のプロ』の永井宏樹です。

来年の相続税増税に備えて、賃貸物件の建築が各社とも好調なようです。
アパート建築を否定するつもりはありませんが、このコラムでも何回か注意点を紹介しました。

今回のコラムでは、相続対策で建築したアパートを売却しなければいかなくなった場合に
『いくらで売れるのか?』についてです。

具体的な事例

賃貸アパートの価格
時価5,000万円の更地(自己所有地)に5,000万円で建物を建築した場合

すぐに売却しなければいけなくなってしまったら、いくらで売れるのでしょう?

まさか『1億円』なんてことないですよねぇ

自己用住宅の場合

新築住宅は、中古住宅になった途端に価値が3割引きになると言われていて、
木造住宅の場合、約築20年で査定価格が0になると言われています。
この建物価格に土地代金がプラスされることになります。(積算価格)

基本的に『建物のいまの価値はいくらになるか?』から価格が決まります。

※ 立地や建物の状態によっても変わってきます。

賃貸アパートの場合

賃貸アパート場合は、建物の資産価値から査定することはほとんどありません。

収益還元法といって
『賃貸アパートがいくらの価値(家賃)を生み出すか?』がポイントになってきます。

〈具体的な事例〉
建築したアパートが月額賃料7万円で貸せる部屋が6室だった場合
一年間の家賃収入は、 7万円 × 6室 × 12ヶ月 = 504万円

還元利回り5%の場合(20年の建築資金を回収)
504万円 ÷ 0.05 = 10,080万円
還元利回り8%の場合(12.5年の建築資金を回収)
504万円 ÷ 0.08 = 6,300万円
還元利回り10%の場合(10年の建築資金を回収)
504万円 ÷ 0.10 = 5,040万円   この価格は、土地代を含んだ価格になります。

建物の状況にもよりますが、還元利回り5%で売却することは難しいでしょう。

※ 賃貸物件の査定方法は、DCF法など他の方法もあります。

まとめ

賃貸アパートの価格は、
投資目的での売買となるため、家賃収入の額(利回り)により価格が決定することになります。

「空室が目立ったきたから売却する」では遅いのです。

1度アパート経営を始めると、本当に止め時が難しいものです。
よく言われますが『それなりの覚悟』と『経営感覚』が必要です。

プロからの一言

賃貸アパートの価格は、建築した価格を維持できず半額になることもあり得ます。

売却する場面にならないと表面化することはありませんが、
『アパートの土地・建物を売却しても、ローンを全額返済できない』といった
債務超過の状態からスタートすることも多いものです。

・売却したらローンを全額返済できる。
・いざとなったら繰り上げ返済して収益力を高めることができる
・リノベーションなどの資金を確保しておく など
多くの対策・出口戦略を用意しておくことが必要です。

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