コラム

 公開日: 2014-10-10 

土地の価値で重要なこと(建物が建つか?)

いつもコラムをご覧いただきありがとうございます。
『家族の絆を守る相続・遺言のプロ』の永井宏樹です。

相続手続きをしている中で、相続人の方々が気にしていることの1つに土地の価値があります。
価値といっても値段から用途まで色々とあります。

土地は、そこに◯◯㎡あるから価値があるわけではありません。
土地を持っている人が、目的が達成できたり・価値を生み出して初めて土地の価値も出てきます。

その中で一番重要になってくるのが
『その土地に建物が建つかどうか?』になるのではないでしょか。

農地や山林、駐車場や資材置き場など建物が建たなくても購入する人はいるかもしれませんが、
基本的に建物が建たなければ、価値が大幅に減ってしまいます。

では、どんな土地でも建物が建つのでしょうか?
結論からいうと、建物が建たない土地も多くあります。(建たない方が多いかも)

今回のコラムでは、土地に建物が建つ要件を見ていきましょう!

市街化地域か市街化調整区域か?

都市計画図
都市計画図
原則として市街化調整区域には、建物を建てることができません。

しかし、子供・孫が建てる住宅(分家住宅)・農業用施設・福祉施設など要件が合えば
限定的に建物を建てることができます。
また、浜松市ように大規模既存集落・縁辺集落制度など、市街化区域と市街化調整区域の
中間のような制度もあります。

市街化調整区域では、建築するのに大きな制限があることに間違いがありません。

建物を建てられない農地がある

農地の場合には、建物を建築するために農地法の許可(農地転用)を受けなければいけません。
以前に比べて農地転用は、許可要件が厳しくなる傾向にあります。

周辺一帯が農地のような優良農地や青地(農用地)には、農地転用の許可がおりず、建物が建築できないと思った方がよいでしょう。

道路に接しているか?(接道要件)

建物を建築するには、建築基準法上の道路に2メートル以上接していなければいけません。
ここで注意が必要なのは、『建築基準法上の道路』ということです。
現地は道路に見えても建築基準法上の道路で無いことが多々あります。
・幅員4メートル以下の農道
・昔から家の立ち並んでいない赤道
・堤防(堤)
・私道  など建築基準法上の道路でない可能性があります。

市役所の建築指導課(市によって名称が違う)でしっかりと確認することが必要です。

ライフラインが整備されているか?

『敷地の前面道路に水道管がない』『敷地に隣接した排水路がない』など
ライフラインが整備されていない土地もありますが、水道管を引いてくるだけで数百万円かかるケースもあります。また、水圧の関係で上水道を引くこと自体困難な場合もありますので注意が必要です。

まとめ

自分の土地であっても、建物を建築できないケースがあります。
建てることが出来たとしても建物は、都市計画法・建築基準法等の規制を受けます。
「自分の土地に建物が建つのか?」「建たないのか?」「どんな建物が建つのか?」
を知っておくと良いでしょう。

プロからの一言

建物を建つことが出来ない場合、解決ができる問題と簡単に解決できない問題があります。
相続が発生する前に問題を解決し価値を高めておく、または、隣接地等への売却を検討しておくなどの対策をしておくとよいでしょう。


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