コラム

 公開日: 2014-10-17 

不動産の相続税評価額とは

いつもコラムをご覧いただきありがとうございます。
『家族の絆を守る相続・遺言のプロ』の永井宏樹です。

前回のコラムでは、土地の価値や評価において
「建物の建つか?建たないか?」がとても重要と書きました。

そして『自分の不動産がどのように評価され、いくらなのか?』
所有者や相続人にとって関心のあることではないでしょうか。

相続税において計算される相続税評価額とはどんなものなのでしょうか?
今回のコラムでは、基本的な部分について書いてみたいと思います。

相続税計算の基本は時価

相続税法では(評価の原則)
第22条 この章で特別の定めのあるものを除くほか、相続、遺贈又は贈与により取得した財産の価額は、当該財産の取得の時における時価により、当該財産の価額から控除すべき債務の金額は、その時の現況による。

と規定されています。

しかし、時価といっても、考え方は難しく計算する人によって価格が違うかもしれません。
また、常に価格は変動していて、短期間で上昇や下落があるかもしれません。

〈不動産価格の例〉
1 通常売買される価格
2 不動産業者が買い取る価格
3 知り合いや親族が購入する価格
4 お金に困った人がやむなく売却する価格 など

そこで、国税庁が公平性や全国的な統一を図るため、基本的な時価を計算する方法として
『財産評価基本通達』を定めています。

時価とは

その財産評価基本通達では、

「財産の価額は、時価によるものとし、時価とは、課税時期において、それぞれの財産の現況に応じ、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価格をいい、その価格は、この通達の定めによって評価した価額による」

と定めています。(なんか難しい文章ですね。。。)

上記の〈不動産価格の例〉でいくと、1と言うことになるのでしょうか。

まとめ

相続税の計算に使う不動産価格は、時価が基本になりますが、
財産評価基本通達に規定された通りに計算された価格も時価と認められます。

通常、路線価(相続税の計算に使うもの)は、時価の80%程度と言われているので、路線価で計算して問題ありません。しかし、実際の売買価格(時価)より高くなってしまうケースもあります。

プロからの一言

相続手続きのお手伝いをしていると、
「この相続税評価額では、売れないでしょ!」という土地が結構あります。
こういった場合には、不動産鑑定士に鑑定依頼するなどして、市場価格に近い、低い評価額で相続税の申告をすることも可能です。

また、相続税が関係ない遺産分割においても、納得感・公平感を得るため時価を知ることは大切なことではないでしょうか。


相続税の申告においては、税理士が財産評価をしているわけですが、
財産評価基本通達どおりの評価するには、不動産実務や表題登記の知識が必要不可欠です。
そういった細かい点は、今後のコラムで書いていきたいと思います。

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