コラム

 公開日: 2014-10-24 

相続税の計算につかう土地の評価単位

いつもコラムをご覧いただきありがとうございます。
『家族の絆を守る相続・遺言のプロ』の永井宏樹です。

前回のコラムでは「相続税を計算する財産評価は、基本的に時価ですが、財産評価基本通達と使って計算した評価額(路線価等)も時価として取り扱われます。」と書きました。

ここで大切になってくる財産評価基本通達ですが、この通達どおりに計算しても
『不動産(土地)の評価は、計算する税理士によって違う価格になる』などと言われ、

だれが計算しても同じになるわけではないのです。

今回のコラムでは『なぜ違うのか?』の最初の部分を書いて見たいと思います。

財産の評価単位とは

土地の評価単位
そもそも相続財産は『財産の価額及び債務の金額は、個々の評価単位ごとに評価し、その評価額の合計額をもってその有する財産の価額及び債務の金額とする』とされていて、財産ごとに個別に評価をして合計することになっています。

土地の評価単位とは

土地の価額は、原則として、宅地、農地などの地目別に、それぞれ地目ごとに定められて評価単位ごとに評価することとされています。
ただし、一体として利用されている一団の土地が2以上の地目からなる場合には、その一団の土地は、そのうちの主たる地目からなるものとして、その一団の土地ごとに評価します。

利用目的(地目)ごと評価されることになるんですね。

地目とは

相続税を計算するための地目とは、登記簿上の地目にかかわらず、課税時期における土地の現況によって判定します。(この事からも現地調査が必要ですね)

そして、この地目は『不動産登記事務取扱手続準則』の68条、69条の規定にそって判定することになります。
まさに私の持っている資格(土地家屋調査士)の知識が必要になってきます。

取得者ごとに評価

遺産分割によって土地の分割が行われた場合は、相続開始時の利用単位ではなく、その分割後の利用単位に基づいて評価単位を判定するのが基本になります。(現地の状況により異なる)

まとめ

相続税を計算する不動産(土地)の評価単位は、登記簿上の1筆ごとに行われるのではなく、
土地の現況の利用単位(地目)ごとに評価されることになります。

プロからの一言

今回は土地の評価単位について書きましたが、実際に評価単位を決めることは、なかなか難しいものです。そして、この評価単位の違いで評価額に大きな違いが生まれる場合もあります。

その評価額の違いが相続税額にも直結しますので、とても大切な項目になるのです。

一緒に読んで頂きたいコラム

相続における土地の価格(一物四価)
相続における不動産の価格(評価)
不動産の時価の計算方法(相続の現場で)
土地の価値で重要なこと(建物が建つか?)

次回のコラムでは、少し事例をあげて説明して見たいと思います。


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