コラム

 公開日: 2014-10-31  最終更新日: 2014-11-07

相続税の計算につかう土地評価単位の事例

いつもコラムをご覧いただきありがとうございます。
『家族の絆を守る相続・遺言のプロ』の永井宏樹です。

今回のコラムでは、相続税の計算に大きな影響をおよぼす土地の評価単位について
具体的な事例を書いてみたいと思います。

土地の評価単位は、不動産登記法の地目認定をもとに利用目的ごとに行っていきますが、
実際の土地には、さまざまな状態があり、簡単に評価単位を判別できないケースも多いです。
大まかな考え方として、理解して頂ければありがたいです。

1つの土地に複数の利用目的が存在している場合

土地の評価単位1
1つの土地の中に畑・脇屋・駐車場など、複数の目的で使われいるケースも少なくありません。

こういったケースでは、畑や駐車場が、主たる目的である宅地の付随的に使われいるかどうかが重要になってきて、付随的に使用されているのであれば、一団の土地とみなし、1つの宅地として評価することになります。
土地の評価単位2
畑や駐車場が単独で利用できて、その目的で使用するのに十分な面積・形態が確保されていれば、畑や駐車場を別単位として評価することになるでしょう。

1つの土地に複数の建物が建っている場合

土地の評価単位5
◇ 建物Bを同じ所有者(甲)が使用している場合
基本的に全体を1つの利用単位として評価することになるでしょう。

◇ 建物Bを他人に賃貸借している場合
この場合には、2つの利用単位として評価することになります。

◇ 建物Bを子供(孫)などが使用貸借(無料)で使用している場合
この場合には、1つの利用単位で評価することになります。

その他にも様々な利用形態・権利になる場合もあります。
その都度、現場・契約書等を確認し判断していくことになるでしょう。

借家が複数建っている場合

土地の評価単位3
1つの土地に複数のアパートや借家が建っている場合がよくあります。

同じ利用目的なので、土地全体を1つの利用単位で評価しそうですが、
借家を建つ場合には、1軒ごとに接道要件や敷地、建築基準法をクリアしなければいけません。

そのため、4つの区画に分けて個別に評価していくことになります。

複数の借家が建っている現地にいっても、借家ごとに区画(ブロック・マキなど)されているケースはほとんどありません。建築確認や建築基準法をもとに敷地を確認し、個別に評価しなければいけません。

相続税を節税するためだけの分割は認められない

相続税の計算における土地の評価では、
・道路に接していない土地
・形状が不整形な土地
・間口に対して奥行が長い土地
などは、相続税評価額が安くなるようになっています。
土地の評価単位4
このように、相続税評価を下げることだけを目的にした『合理性がない分割』は、
分筆して登記簿を2つに分けたり、所有者を変えても評価単位を分けることはできません。

まとめ

相続税を計算するための土地の評価単位は、
土地の利用目的、今後の使用状況、所有者(相続人)、権利関係などで変わってきます。

自分の土地に曖昧な権利関係や利用状況がある場合には、はっきりとしておくことをお奨めします。

プロからの一言

1つの土地に複数の利用目的がある場合には、事前に分筆して登記簿を分け、地目を変更しておくことが有効な場合があります。
また固定資産の評価を変えることができれば、毎年の固定資産税も安くなるかもしれません。
(なかなか難しいですが・・・)

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