コラム

 公開日: 2016-09-30 

共同相続登記とは?どんな場面で行われる?

不動産は、単純に分割することが難しい財産です。相続の際には、遺産分割協議が必要です。
その協議の過程においては、複数の相続人による「共同相続登記」が可能となります。

不動産が相続人の所有であることを示す相続登記

不動産などの財産を所有した人が亡くなると、その人は被相続人と呼ばれることになり、財産は配偶者・子どもなどの法定相続人が相続として引き継ぐこととなります。

相続とは、「被相続人が亡くなった瞬間から始まる」ものです。

法定相続人が一人であれば、その人がすべてを相続することになります。これを「単独相続(単独取得)」と呼びます。単独相続の場合、相続そのものについて、相続税などの申告・納付以外に特別な手続きは必要ありません。

ただし不動産の場合においては、被相続人の名義のままになっていると、売却や保険加入ができないので、早めに名義を相続人名義に変更しておくのが得策です。法務局に必要な書類を提出し、名義変更を行うことを「相続登記」と呼びます。

相続登記を行うことで、その不動産が相続人の所有であることをはじめて主張できるようになります。万が一、他の人に不動産が処分されそうになっても、それを食い止めるための手段となり得ます。

逆に、相続登記を行っていなければ、第三者によって不動産の一部もしくは全部を処分されてしまう可能性も残ってしまいます。

分割の難しい不動産では、複数の相続人による共同相続登記が可能

一方で、法定相続人が複数いる場合、遺言状などによる分割割合の指定がなければ、遺された財産は各法定相続人に法定相続分の割合で分割されることになります。

しかし土地や建物といった不動産は、単純に分割することが難しい財産です。不動産を含む財産の相続において、誰がどれだけ取得できるかを決めるためには「遺産分割協議」という話し合いが必要であり、これを遂行するには相応の時間を要してしまいます。

加えて、相続した不動産が被相続人の名義にままだと、単独相続と同様にさまざまなデメリットが考えられます。

そこで、遺産分割協議がまとっていなくても、一つの不動産を相続人全員の名義として登記することができます。このように、複数の相続人が共有した状態で相続登記することを「共同相続登記」と呼びます。

この時点での相続割合は、法定相続分と同じになります(遺産分割協議によって、割合が変わる可能性があります)。

共同相続登記によって、不動産の名義は被相続人から相続人に移ったわけですから、上記のような「第三者による売買」といった不測の事態に陥っても、ここで所有権を主張できるようになります。

共同相続登記が持つデメリットは、相続人の間での不公平感

一見すると不公平感のないように見える共同相続登記ですが、相続人の間における関係性を考えると、実は非常に不安定な状態をはらんでいます。

この共同相続登記は、必ずしも相続人全員が申請する必要はなく、その中の一人が全員のために申請することも可能です。しかし裏を返せば、「自分が知らない間に他の相続人が登記申請してしまっている」という事態も考えられます。

一例として、その不動産に居住していない法定相続人(別居している子どもなど)の了解を得ないまま、実際に住んでいる法定相続人が単独で共同相続登記した場合を考えてみましょう。
不動産には固定資産税が課せられるのですが、共同相続登記された物件に対しては、登記された相続人全員が相続の持分に応じて支払いの義務を負うことになります。
従って、実際に住んでいない不動産の固定資産税を支払わなければならないという不公平が生じます。

また、共同相続登記した物件を売却する際には、相続人全員の了解が必要となります。

上記のような不公平感を生じることもあり、全員が売却額や条件に納得しないという事態も、往々にして見られるケースです。

共同相続登記は、早めに遺産分割協議を行って解消するのが得策

相続した不動産を共同相続登記のままにしておくことは、後々の不動産の取り扱いや、相続人の間での感情的な側面を考えても、あまり望ましい状態ではないと考えられます。

この状態を解消するためには、改めて遺産分割協議を行い、各相続人の遺産の持分を整理する必要があります。遺産分割協議によって、法定相続分と異なる相続登記を行うことができるのです。

例えば、分割のしにくい財産である不動産(相続すべき財産が、自宅のみである場合など)については、配偶者や長男が単独取得し、他の相続人には代償金を支払うことで相続に替えるなどが方策として考えられます。

相続人全員の合意の下で作成した遺産分割協議書と、不動産に関する書類(登記簿謄本、固定資産税評価証明書)、被相続人に関する書類(出生から死亡までの記載がある戸籍謄本、住民票の除票もしくは戸籍の附票の除票)、相続人に関する書類(法定相続人全員の戸籍謄本、住民票、必要に応じて委任状)を揃え、法務局に提出します。こうすることで、不動産を実際に取得した所有者(相続人)の単独名義としての登記ができるのです。

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